Kahramanmaraş merkezli sarsıntının akabinde yaraları sarmak için kamu kurumları, belediyeler, sivil toplum kuruluşları seferber olurken kimi mesken sahipleri fırsatçılık yapmaya başladı. Zelzele sonrası birçok kentte yaşanan fahiş kira artışının akabinde, CİMER, Alo 175, Adalet, Maliye, Ticaret Bakanlığı, tüketici mahkemelerine binlerce şikâyet geliyor.
Ankara, Mersin, İstanbul başta olmak üzere birçok kentte “ara zam” isteyen mesken sahipleri eski kiracılarına “ya fiyatı artır ya da konuttan çık” baskısı yapıyor. Bakanlar, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara her platformdan şikâyette bulunmaları daveti yaparak, fevkalâde hal yetkilerinin kullanılacağı ikazında bulunuyor.
Sabah’tan Hazal Ateş’in haberine nazaran borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Kanunu’na nazaran piyasada afet periyodunda “darlık yaratıcı, dengeyi ve hür rekabeti bozcu, tüketicinin mallara ulaşımını engelleyici faaliyetlerde” bulunması hata teşkil ediyor. Mesken sahibinin kiracıyı “kendim oturacağım” diyerek çıkarabilmesi için gereksiniminin gerçek olduğunu ispatlaması gerekiyor. Kira mukavelesi bitse dahi kiracının konutu boşaltması talep edilemez. Zelzelenin akabinde gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve konut sahibi hakları konusunda merak edilen birtakım soruların karşılıkları şöyle:
Ev sahibi 1 yıllık kira mukavelesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Bir yıllık kira mukavelesi bitince “süre bitti” diyerek meskenden, işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Konut sahibi kiracıyı 10 yıllık müddetin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de kontrat bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak konutu tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.
Kiracı hangi durumlarda konut sahibine tazminat davası açabilir?
“Gereksinim” nedeniyle tahliye edilen konutun diğerine kiraya verilmesi halinde kiracıya konut sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu’nun tekrar kiralama yasağı başlıklı unsuruna nazaran, 3 yıl müddetle kiralama yasağı hem ihtiyaç hem de tekrar inşa, imar gayeli tahliyeler için geçerlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa yalnızca kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Taşınmazda rastgele bir inşa yahut imar yapılmamış taşınmaz kira kıymetinde bir artış meydana gelmemiştir.
Ev sahibi kira kontratı 5 yılı aşan kiracıyı çıkarabilir mi?
Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Hususu gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel kararlara nazaran fesih bildirimiyle mukaveleyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı konut yahut iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık mühletin geçmesi gerekir. Fakat, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve eksper incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir.
Ev sahibi konutta kapsamlı bir tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarabilir mi?
Borçlar Kanunu uyarınca tekrar inşa ve imar gayeli boşaltılan taşınmazlarda bu süreçler bittikten sonra öncelikle tıpkı kiracıya teklif götürülür. Konut sahibi taşınmazı diğerine kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
Ev sahibi kiracıyı “ben oturacağım” diyerek çıkarabilir mi?
Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Mesken sahibinin bunun için “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. Davada muhtaçlığın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını münasebet göstererek kiracıyı çıkaran mesken sahibi daireyi diğerine 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.
Fahiş kira artışlarına karşı bir tavan uygulama olabilir mi?
Bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışlarının gerçek bedelin üzerinden beyan edilmesi için ağır bir çalışma yürütüyor. Kirada fırsatçılığın son bulması için süreksiz olarak artırım sınırlaması, tavan getirilmesi masada. Kiracılardan rayiç bedel isteme müddetinin 8 yıla çıkarılması da görüşülüyor.
Kirasını nizamlı ödemeyen, yasal artışı yapmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Borçlar Kanunu’nun ikinci unsuruna nazaran kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu müddet içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın akabinde bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Mesken sahibi her yeni kira kontratında yasalar kapsamında belirlenen hudut oranında artırım yapabilir.
Kiraya yıl içinde orta artırım yapılabilir mi? Yüksek kira nereye şikâyet edilir?
Kiralara yapılan artırım oranı bir evvelki yılın kira fiyatına ve son 12 ayın TÜFE’sine nazaran belirlenir. (Yüzde 25 sonu süreksiz bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir artırım uygulanamaz. Tüketici müracaat sınırı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikâyet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.
Kiracı otururken meskenin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?
Yasa gereği yeni mülk sahibi tapu dönemi sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira mukavelesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde meskeni boşaltmak durumundadır. Yeni yeni mesken sahibi kirayı istediği üzere artıramaz. Kiracı kontrat müddetinin bitiminden 15 gün evvel bildirimde bulunarak konutu boşaltabilir.
Kira artışına yüzde 25 hududu ne vakit sona erecek?
Normalde TÜFE datalarına nazaran hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25’le sonlandırıldı. Buna nazaran 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 ortasında yenilenen mukavelelerde kiracıya yüzde 25’in üzerinde artırım yapılamıyor.
